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两会传来新信号,各地楼市躁动,房价会反弹吗?

2019-03-05 来源:猫叔聊地产 点击 评论

01

今天,关于两会的政府报告发布。猫叔拿出和房地产关系比较密切的几点来分析。

1、新型城镇化概念的提出—— 深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。

这句话怎么理解呢?春节之后国家发改委提出放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制,这意味着,除了北上深少数城区常住人口1000万以上的超大城市,其他城市落户都将更加方便。截至目前,以西安、南宁为首,已经有超过16个城市发布各种人才引进与落户等政策了。可以预料,今后会迎来愈演愈烈的抢人大战。

2、对于棚改政策的支持—— 继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。也就是说,虽然棚改货币化安置比例收紧了,但棚改还是要按照计划推进。真正结束要等到2020年。当棚改结束以后,三四线城市大部分都没有了购房的动力,那个时候,还能稳住房价的三四线,才是真正有希望的城市。

3、健全地方税体系,稳步推进房地产税立法——房地产税法作为新税种,按立法法规定,必须要经过三审,甚至更多。第一步常委会要审三次;第二步必须是全国人大常委会两次表决,中间一定会征求意见,至少是30天(房地产会是一个半月)。一审以后大致的内容会传出来,二审以后,完全官方公开草案的可能性大一些。

按照工作进程判断,房地产税法草案会先初审,再经过常委会完成三次审议,然后提交全国人大表决,最快的话有可能2021年执行。

总体来说,两会没有提到房地产调控,那么2019年会有更多地方政府因城施策。楼市下行的地方会适当放松调控,确保楼市的稳定性。

没有提到调控就是最大的利好。

再聊聊最近楼市发生的消息——

首先是房贷利率进一步走低。融360大数据研究院发布最新监测数据显示,2019年1月份全国首套房贷款环比上月下降0.35%,为连续两个月回落。二线城市则面临了大面积的回调。天津、南京等多家银行下调了房贷利率。合肥部分银行已经规定如果贷款结清,那么房贷可首套利率执行了。

另外市场方面也有很多城市回暖——

燕郊房价走出了低谷,迎来反弹小涨,

北京2月下旬网签量持续走高,深圳、上海的二手房挂牌量、成交量也开始回升,

北上深有望迎来3月份的小阳春;

一周前的苏州土拍,6个地块40家房企竞价,最高溢价达到42.78%;

合肥滨湖、高新售楼处、带看量成新高;

杭州个别楼盘放开限价;

更为炙热的粤港澳大湾区规划出台……

以上,几乎每一条信息都要关注,每一条新闻都对当下楼市判断有着很深刻的影响。

所以很多粉丝,把各种文章链接发给我,然后问:猫叔,你怎么看。

其实,我已经都说过了呀。

关于落户,以及城市选择,我正好在发改委《意见》发布之前写下了:

所有事实指向一个真相:未来两年,请务必把房产转移到以下城市!

关于3月份小阳春的判断,我在1月份也提了:

未来两个月,楼市会出现明确的趋势信号,请密切关注!

关于北上深的回暖、二线城市的崛起、三四线房价下跌的预测,之前也都分析过:

新的一年,别再担心房价了,好好生活吧!

这些城市将陷入5年以上的阴跌,请购房者做好准备!

表面上躁动的楼市,会在今年有哪些新的变化呢?依然是重复以前的结论:

1、北上深、南京合肥郑州苏州厦门,会迎来小涨。总体来说,上半年的行情好于下半年。

2、其他二线或者省会城市,总体上平稳。但房价会出现极度的分化。

3、一二手房价倒挂的区域,现在买入还是机会,后续核心区域的新房备案价会偷偷放开。

4、三四线进入5年以上的深度调整期。大跌的可能性很小,但会出现新房去化率不理想,楼盘打折的情况,未来5年内房价不会再涨。

我虽然更文不多,但是逻辑还总是一以贯之的。经常看文章的猫粉们都会了解到。有粉丝说,猫叔,希望你多更新一点,这样我们也就了解的多一点。我恰恰觉得,大家就是各种文章看的太多了,思考的太少了,才会更迷茫吧…… 如果有一天,你取关了多数公众号(当然不要取关我),踏踏实实的去跑楼盘、去看书,我真的会为你开心。

02

虽然大家都想从两会的风向知道,今年买房是上半年好还是下半年好。但很多人搞不清楚,楼市内在的逻辑到底是什么样的。

如何理解当下的市场行情?其实两句话就够了。我们从身边最熟悉的场景入手吧。大家都会去逛超市,但不知道大家会不会注意超市中有两种典型的物品:一种是大幅度打折的产品,还有一种是看上去数量不多,很有品质,永远不打折的产品。

为什么会有这种现象呢?

第一种产品,是针对精打细算的那部分人,用低价的便宜价格吸引买家持续关注。

第二种产品,是针对有生活品质和消费能理的人,用稀缺的货源满足这部分买家。

致于中间价位的商品,其实好处一般,既无法实现溢价,也无法低价吸引更多客源。

对第一种人来说,出手的时机不重要,价格更重要。

对第二种人来说,物品的价格不重要,稀缺更重要。

以上两句话,请默念三遍。

因为弄清楚了以上两句话,也就明白了当下楼市的逻辑。以北京市场为例,我们来继续做更进一步的解读。

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来看一下18年的批准上市面积,上图蓝色区域就是。可以看到,从2018年开始,北京批准上市面积逐步增高。供销比甚至在年末跌到了0.5。按照工程1-2年的工程周期,18、19、20年都是供应大年。

其实不止北京,在房价大涨的时候,地方政府为了调控房价,多数房价大涨城市的土地供应,这两年都是走高的。

那么这种情况下,楼市的表现会怎么样呢?

根据住建委备案数据来看,截止到2019年1月为止,北京共有51个限竞房项目推出,提供房源30882套,其中在售项目36个,但是整体备案签约率仅有19%。开盘即遇冷是大多项目的常态。


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(图:中国指数研究院)

但依然也有卖的不错的楼盘。这些楼盘,可以分为两种,一种是主打优质地段+优质品质的稀缺房源,这类楼盘有:孙河别墅板块的瑞悦府、泰禾北京院子二期,1200万起步,以别墅来说,是很热销的状态了;西三环的金融街·融府开盘三天后仅剩下少量房源;四环内的洺悦苑去化率高数一数二

靠近五环、毗邻南海子公园的瀛海府……下图是北京限竞房+共有产权的地图。红圈里是五环内的房子,数量寥寥,大部分楼盘分布在五环外。所以地段越好、品质越好的房子,能在一大批商品房中脱颖而出。

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另外一种卖的比较火的楼盘,就是价格足够便宜的:

万科七橡墅位于6环以外,紧靠周口店猿人遗址的旁边,要说位置偏不偏,肯定是偏的,但是价位便宜呀。均价2万3的房价让开盘当天的292套房源1分钟便被全部抢光。

比如房山的中海京西里,位于六环内苏庄地铁口,均价和六环外没有地铁、没有配套的旭辉城、金樾和著不差几千块,价位也相对划算。

所以,当下楼市,卖的火的只有两种房子:要么足够便宜,要么足够稀缺。

对于刚需来说,选择进入的时机不重要,重要的是货比三家,找到足够有性价比的房源。对于改善来说,本身对价格就不会特别敏感,而是更看重地段、品质等稀缺属性。只要搞清楚这两点,你买房就会少很多困惑了。

03

16年楼疯的时候,所有人都一股脑往里冲。所有人都觉得自己是刚需,特别渴望有个房子。

后来17年、18年楼盘限价了。不管高端楼盘还是一般的楼盘,都按照“潜在的指导价”卖楼,出现了白菜白粉一个价格的罕见现象。大家看到了利差,有利可图,出现了连夜排队抢房的情形。

但是今年,这种现象几乎是一夜消失了。混乱的市场,已经有清晰的逻辑和表现。购房者们终于又开始挑挑拣拣。

任志强曾经精准的评价中国楼市:调控的有形之手和市场无形之手的博弈。当大家理性的时候,市场无形之手的作用又开始回来了。

限价的目的是为了给楼市降温,那么楼市已经降温了,限价放开是我们未来可以预料到的——当然这种事情是要偷偷的放开,不动声色,先从入市的地王、别墅等高端楼盘开始,再逐步放开市区好地段的房源限价。目前已经有城市这么做了。

如果你认可这个逻辑,那么可以推断:

近郊、远郊区域的房子,会打价格战。尤其是不限购的地区,价格是向下走的。

而未来好地段,高端品质的楼盘价格会上涨。

所以19年的楼市,虽然总体上是平稳的,但依然充满变数。有些区域下跌,有些区域上涨,板块分化的会越来越厉害。好楼盘和刚需楼盘的价差也会进一步拉大,优质的板块也会和普遍板块拉开一个差距。

直到有一天,人们才后知后觉发现,楼市不是平稳的吗?怎么突然涨了这么多?

19年的楼市,还会有一个现象——上涨行情往往会在上半年完成。

一是正常市场下,上半年的行情比下半年好。上半年大会多,给的利好也会多。就像GDP一般在第二季度会提速一样,按照惯例,春节后的楼市也都会比较热,这是一个集体氛围的烘托。到了下半年,行情不确定性增加,对开发商来说,还不如上半年抓紧出货。恒大全国楼盘9折,就是这个原因。

二是目前买房群体的行为习惯。我之前也分析过,买房是一笔大的资金支出,而年终奖是相对可观的收入。买家倾向于拿了年终奖以后,过完年去买房。

所以,对于北上广深、南京郑州厦门苏州的朋友来说,我依然建议上半年买房。这些城市已经度过了两年以上有史以来最长的调控期,下跌的空间不大,上半年会进一步夯实价值。

对于抢人如火如荼的西安以及杭州、武汉、重庆这些城市,上半年也会出现一波结构性上涨的行情,但是下半年市场依然会继续调整。小阳春,不意味着楼市的盘整结束。

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最后,再聊一个中国房价特有的规律。我们看美国、日本等国家,房价是每年稳定上涨的,基本和通货膨胀保持平衡。但中国的房价,往往是多年不涨,一涨就翻倍。出现这种原因,还是市场和调控两只手互相制衡的结果。

所以楼市的走势,不是一条斜向上的线条,而是类似于台阶。涨一两年,再歇一两年。这是一个赤裸裸的真相:当短期过快上涨透支了购买力的时候,再通过一段时间的修整,让大家的积蓄追上来,从而消化掉过快上涨带来的泡沫。



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